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上海部分银行经营贷涨价审核管控趋严以防骗贷炒房

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  “我们今天(3月16日)收到总行消息,经营贷二抵正式涨价,通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式,不低于10.8%’,这么贵的二抵和信用贷利率都有一拼,业务看来是很难推进了。

  “我们今天(3月16日)收到总行消息,经营贷二抵正式涨价,通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式,不低于10.8%’,这么贵的二抵和信用贷利率都有一拼,业务看来是很难推进了。一抵利率目前还没变,最低可以到5.5%。”某城商行上海分行个金部人士对第一财经表示。

  在楼市调控的背景下,各地排查经营贷违规流入房地产,此前已有银行上调经营性贷款利率。而所谓“二抵”是指经营性二次抵押贷款业务,指银行向自然人发放的,用于生产经营性用途,以在银行办理按揭的房产作为抵押物向银行申请的个人贷款,相比“一抵”,“二抵”的抵押品是正在按揭中的自有住宅。

  据记者了解,上海部分银行的一抵和二抵经营贷利率都有所上调,但并非普遍现象。某国有大行上海分行人士3月16日对第一财经表示:“目前两个利率都尚未变化。”

  “目前我们的按揭贷款已经几乎停摆,如果经营贷一抵也大幅抬价,整体业务和业绩考核都可能受到影响。”上述城商行人士对记者称。

  有银行经营贷“二抵”大幅涨价

  近期,北京、上海、广东等地严防经营贷、消费贷违规流入房市的行动依然在延续。就在3月12日,央行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》,再次明确要切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

  据第一财经了解,经营贷、消费贷流入房市的现象由来已久。去年三、四季度,银行推动经营贷、消费贷业务的意愿尤为强烈,对于资金的流向并不会过多关注,当时业务大幅放量。今年3月15日,国家统计局发布的数据显示,2月,70城房价同比涨幅较上月有所上升。

  目前,银行对于经营贷的审核正在趋严,而且部分银行开始涨价,上调利率将有助于打压经营贷的违规套利空间。上述城商行的二抵利率就攀升至10.8%,较此前的利率水平大幅调升了超3个百分点,覆盖地区包括上海、南京、苏州、杭州、北京、无锡、宁波、温州、丽水、金华。

  第一财经获得的一份文件显示,上述城商行二抵的发放对象包括:个体工商户、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司等实际经营者。准入条件上要求实际经营者原则上应为企业的法定代表人、大股东(指控股股东或股份占比最大的股东),或法定代表人、股东的配偶及其直系亲属等;经办行所在地经营,营业执照1年以上,原则上要求提供纳税销售或增值税缴纳证明落实企业真实经营,不接受经营流水或合同订单等证明材料,同时要求经营场所实地走访;企业销售收入具体要求为:授信额度300万元(含)以内的,要求销售收入与负债匹配;授信额度300万元以上的,要求纳税销售收入与负债匹配;提供本人正在按揭中的自有住宅作为抵押物,房产位于经办行所在地,原则上要求按揭还款1年(含)以上,如首付比例超过 40%(含)以上,可不受还款年限限制;借款人年龄加授信期限不得超过65周岁;授信期限加房龄不超过30年;要求抵押物非家庭唯一住宅;房产面积不低于70平方米(北上深除外);原则上近2年贷款及信用卡逾期欠息合计不超过5次;禁止准入的行业包括:财富/投资公司、担保/小贷公司、典当、娱乐、中介及酒店。

  尽管该行的二抵利率大幅攀升,但一抵仍维持在接近5.5%的水平。而几家接受记者采访的国有大行公司部和个金部人士则表示:“目前经营贷的利率还没有涨。从本质上来说,经营贷的用途仍是支持实体企业,是否涨价仍要看进一步的指引。”

  也有银行的经营贷价格仍维持在非常低的水平。例如,上海某股份行支行人士表示:“如果做经营贷,首抵是房贷的话,可以做二抵,利率4.85%~5.5%。”

  3月15日,第一财经曾报道,尽管已有银行上调经营性贷款利率,但整体“涨价”可能性不大。

  严查资金违规流入房市

  早前,经营贷流入房市的情况屡禁不止。一位贷款中介人士告诉第一财经,因经营贷需要以房产作为抵押,所以使用经营贷购房的客户群体多为二套房购房者。

  除个人身份证明及收入证明等基本信息,申请经营贷还需提供公司相关资质证明。此前,一些中介会建议购房者提前注册或收购一家空壳公司,然后再刷一些公司流水等补齐证明材料。但这种做法的成本和难度都比较高,购房者自身可能还需要承担公司经营风险。不同银行对于借款人身份的要求标准是不同的,部分银行资质要求较为宽松,甚至有些只要求借款者本人是公司股东即可,这种操作起来门槛会比较低。但是,目前多数银行都加强了审核力度。

  事实上,早前还出现过普惠小微贷款进入房市的情况。去年以来,由于普惠业务的利率非常低,吸引了部分炒房者的注意。

  3月16日,某国有大行普惠部负责人对第一财经表示,目前普惠业务贷款利率仍稳中有降,基本保持在4%左右。

  “其实,所有的关键点在于‘真实’,即贷款企业是否真的是小微企业,还是空壳公司?”上述负责人告诉记者。根据他的经验,小微企业和一般企业最大的差别在于,小微企业企业主的个人资金和公司资金分得并不明确,多数小微企业既有企业执照,又有个体工商户执照,有的经营流水从企业账户走,有的直接走个人账户。这与其交易习惯和便利度有关。

  他称,因此很难说这笔资金究竟是进地产了,还是去经营了。要防止个人成立空壳企业来骗贷,为此该行建立了筛查机制,即对刚成立的小微企业仅提供结算服务,暂时不做融资服务,需要待其经营半年或一年后再做融资服务,经营年限的要求就卡掉了一波想要赚政策红利的空壳公司。

  同时,银行也加强了对资金流向的智能管控。首先从支付端就会进行管控,若发现企业的直接交易对手有问题,即资金进入了房市、股市,银行系统会马上停止资金支付;在贷后环节,一旦发现短时间内存在金额问题,银行客户经理会立即跟进,并及时收回资金。

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